個人事業の始め方

テナント契約の流れを知ろう

テナントを契約する時にはトラブルを回避するために、知っていなければいけないことがあります。

テナント契約時の流れにそって、そのポイントを紹介していきます。

テナント探すときの重要ポイントは2つ

テナントを探すときに大切なポイントを紹介していきます。

ポイント

  • 予算決め
  • 店舗用途を明確に

予算を決めておく

テナントを契約して、自分で事業をはじめるときには、いろいろな費用が必要になってきます。

テナントの契約費用、テナントの家賃、テナントの内装工事費用、事業に必要な備品の購入費用などです。

テナント契約時に、どれくらいの費用がかけられるか、あらかじめ計算しておきましょう。

そして、100%希望にかなったテナントは、なかなか見つかりません。

そのためにも、譲れること、譲れない事を整理しておきましょう。

(1)毎月の賃料がいくらなら店を運営していけるかを計算しましょう

家賃は固定費になります。店の売上に関係なく毎月決まった金額を納めなければなりません。

仕入れ、経費、人件費を売上から差し引き、いくら残るか。

そして事業が軌道にうのるまでの生活費の確保も大切です。

無理なく払える金額がにすることが大切になります。

(2)自己資金だけで開業をするのか、融資などを一部利用するのか、資金面を整理しておきます

テナントの契約金以外にオフィスならデスクや椅子、コピー機などが必要になり、飲食店では厨房機器などが必要になります。

そして、契約後には内装工事が必要になってきます。

また、融資を利用の際は、融資相談から面談、結果が出るまでに約1ヶ月前後時間がかかります。

事前に確認をしておきましょう。

店舗用途を明確にしておく

自分にあったテナントを探すには、多大な労力が必要になります。

候補のリストアップ、下見など重要になります。

テナントによっては、利用用途に制限があるときもあります。

事務所利用限定とか、スナックやBarはNGとかありますので最初に確認しておきましょう。

テナント選びは慎重に行い、テナントに強い不動産会社に相談すると良いでしょう。

空きテナント情報の集め方

1.インターネットによる情報収集

インターネットによる空きテナントの情報収集は、いろいろな物件の情報を簡単に収集できます。

契約時の条件、賃料も掲載されているので賃料相場を把握するのにもとても便利です。

しかし、条件の良い物件は人気があり、早々に契約が決まってしまうものです。

信頼できる不動産へ前もって相談しておいて、空き店舗情報を随時もらうようにしたら良いと思います。

2.出店エリは(現地)の看板を見る

インターネットに掲載されている物件情報がすべてではありません。

インターネットに掲載されていない物件で条件の良いものもあります。

空き店舗がでると、テナント募集の看板が店の前に立てかけられますので、出店したいエリアが決まっていましたら、1度はそのエリアに足を運ぶことをお勧めします。

テナント物件の内覧、下見

気になる物件がありましたら、まず下見、内覧を申し込みましょう。

物件の外観や店舗・テナントの内装、設備などを実際に確認することは重要です。

周辺環境や通行量など、出店エリアの空気感は、物件の資料情報だけで完全にはわかりません。

物件探しは“足で稼ぐ”事がとても重要です。

複数の物件をご覧いただくことで、物件ごとの優劣(長所・短所)を比較できますので、複数を下見、内覧すると良いでしょう。

現地調査

希望にあった物件が見つかったら、内装業者を連れて、一度現地調査をしてもらいましょう。

改装工事や造作工事が必ず必要になってきます。

自分の店のコンセプトにあった、イメージどおりの店に仕上げるためには、プロによる現地調査が必要です。

また、工事費用が予算の範囲内で可能かどうかも、物件を決める上でとても重要なことですので、契約の前に調査をしてもらい、見積り(概算)を出してもらいましょう。

見積りをもらうまでの時間も、1~2週間程度みておきましょう。

テナントの申し込みとは

1.申し込みは「契約」ではない

物件を下見して気に入った場合、不動産会社に「申込書」を提出することになります。

この申込書の書式は、不動産会社によってまちまちですが、記入項目は住所・氏名・年齢・職業・年収などになっています。

申込書は、あくまで契約する意思を確認するための書類であって、賃貸借契約書ではありません。

したがって、申込書を提出した後でも、申込みをキャンセルすることが可能です。提出する前に、この点を不動産会社に再確認しておくとよいでしょう。

ただし、軽はずみなキャンセルは不動産会社に迷惑をかけることになるので、申し込みはくれぐれも慎重にしてください。 

また、賃料無料期間(フリーレント)を貸主様に承諾頂く為の交渉は申込時に行います。

2.審査で落ちることもある 

貸主は借主が提出した「申込書」をもとに、その希望者に契約させるかどうかを判断します。

これを「審査」といいます。審査にかかる時間は大体一週間ぐらいです。

この審査で貸主がOKしないケースもあります。

貸主から見れば、自分の財産である不動産を他人に貸すわけですから、経済的に安定している人や、契約上のルールを守る人にテナントを貸したいと考えるのは、当然のことといえるでしょう。 

3.預かり金・手付金を支払うとき 

テナントを下見して気に入った場合、申込書を提出する際に、数千円から家賃の1ヵ月分ぐらいの金銭を不動産会社に預けるケースがあります。

この金銭は「預り金」「申込証拠金」「申込金」「手付金」などと呼ばれています。

金銭を預けた場合でも「借りたい」という意思表示を行ったに過ぎず、契約の優先権を確保したわけではないことに注意しましょう。

つまり預り金を不動産会社に預けても、貸主の承諾がなければ契約は成立していないとみなされます。

契約が不成立の場合は、預り金は返還されるものですが、念のためそのことを明記した預り証を受け取りましょう。

契約が成立した場合は、一般的には必要な費用の一部として取り扱われます。

融資を受ける際は時間がかかってしまうため、貸主から直接預かり金を請求されることもございます。

テナントの賃貸契約に必要なもの

契約までに用意する書類は?

(1)契約までに用意する書類

賃貸借契約までに個人・法人で用意する書類は次のとおりです。

  

  • 個人の場合
    契約者の住民票・身分証明・連帯保証人の印鑑証明書・印鑑・実印
  • 法人の場合
    法人の謄本・印鑑証明・決算書の写し・連帯保証人の印鑑証明書・実印・印鑑 

   

(2)契約までに用意するお金

首都圏の場合、賃貸借契約までに用意するお金と、その目安になる金額は次のとおりです。 

●礼金…家賃の0~2ヵ月分 

●敷金、保証金…家賃の3~10ヵ月分 程度

●仲介手数料…家賃の0~1ヵ月分(消費税含む) 

●前家賃…家賃と管理費の1ヵ月分程度 

●その他…損害保険料へ加入費用、保証会社への加入費用 など

  

(3)個人契約の場合は住民票を用意しましょう

賃貸借契約の際には、契約者の住民票を提出するのが一般的です。

したがって、賃貸借契約の日取りが決まったら、できるだけ早く契約者の住民票を用意しましょう。

住民票は、市区町村役所またはその出張所で交付してもらいます。 

(4)連帯保証人の保証書を用意しましょう

連帯保証人の保証書とは、万一の際には連帯保証人が契約者の債務(家賃の滞納分など)を肩代わりするという内容の書類です。

これは、不動産会社によって書式も名称もまちまちです。

「保証書」「保証契約書」「連帯保証契約書」「保証人引受承諾書」などいろいろな名称があります。

いずれにしても、連帯保証人が契約者の債務を保証するという内容の契約書です。

保証書には通常の場合、連帯保証人の実印を押印することになっています。

賃貸借契約を結ぶ前に、早めに連帯保証人にこの保証書を書いてもらいましょう。

  

テナント契約の時に重要なチェック項目

1)重要事項説明書をチェックしましょう

重要事項説明書とは、物件概要や契約内容を詳しく記載した書類です。

不動産会社は、賃貸借契約を結ぶ前に、この重要事項説明書を契約者に交付する義務があります。

重要事項説明書は、契約書と重複する内容も含んでいますが、非常に重要な書類です。

不動産会社は、重要事項説明書を契約者に交付する際に、その内容を契約者に説明する義務があります。

このとき内容を説明するのは、一定の資格を持った人(宅地建物取引士)が取引士証を明示して行わなければなりません。

重要事項説明書の内容を聞いているときに、疑問が出てきたら、その場で質問してください。

そして、最終的に納得してから、契約手続きに入ってください。

また、定期借家契約(更新のない賃貸借契約)の場合、ここで必ず説明があります。

定期借家契約は、期間が満了になると契約終了ということになりますが、互いに合意すれば再契約できますので、十分に説明を聞いてください。

  

2)契約書は納得してから署名しましょう

賃貸借契約書には、すぐに署名・押印するのではなく、不動産会社に分からないところを質問して、納得してから署名・押印するようにしてください。

賃貸借契約書を結んだ時点で、契約のキャンセルは原則的にできなくなるからです。

例えば、契約を結んだが、後日気が変わり、契約開始(賃料発生日)前に契約をキャンセルしようとしたとします。

契約開始(賃料発生日)前であっても契約は始まっているわけですから、通常の場合、礼金・仲介手数料は契約者には戻ってきません。

契約者には、基本的に敷金が戻ってくるだけです。

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